Land Banking e a arte de lucrar significativamente com terrenos

Land Banking e a arte de lucrar significativamente com terrenos

Land Banking é a arte de lucrar significativamente com terrenos. Embora muitas pessoas pensam que colocar todo seu dinheiro em um banco é a opção mais segura, investidores sofisticados sabem que os bancos são realmente um dos piores lugares para manter o seu dinheiro!

Esse artigo tem o propóstio de discutir a arte e a ciência de land banking, que tornou-se um veículo de investimento altamente sofisticado e rentável.

O que é exatamente Land Banking?

Land banking  é, de forma simplificada, o processo de comprar  e estocar terrenos que estão em locais onde há a oportunidade de desenvolvimento urbano, e quando o momento for oportuno, subdividi-los em títulos menores e revendê-los para construtores que tem a finalidade de criar estruturas comerciais ou residenciais para ter um lucro significativo. Na Europa do Leste, atualmente, ainda é possível encontrar terrenos por preços inferiores de que várias capitais brasileiras! Porém, é necessário ter contatos locais para certificar que todo o procedimento está sendo feito de forma legal.

O lucro é gerado dos seguintes fatores:

  • Mudanças no zoneamento onde os terrenos estão localizados. O valor dos terrenos normalmente aumenta como resultado de rezoneamento, crescimento populacional ou expansão municipal.
  • Aumento da demanda por lotes em função do quesito acima.
  • Valor atribuído pela eventual subdivisão. Desta forma, os terrenos atuam como dinheiro no banco e liquidez é criada, separando os terrenos em títulos e vendê-los para criar fluxo de caixa.

Land Banking não implica em fazer melhorias extremas nos terrenos. A maioria dos proprietários de terrenos vendem os lotes para construtoras comerciais ou residenciais que são especializadas em desenvolvimento e melhorias dos terrenos

Como o processo de Land Banking funciona?

É necessário ter experiência para retirar o lucro máximo. Além do mais, dependendo da área onde os terrenos estão localizados, é importante ter bons contatos e conhecer bem o sistema da jurisdição que você está investindo. Por exemplo, você fica sabendo que há uma fazenda a venda perto de uma área metropolitana. Daí, você pesquisa que há mudanças de zoneamento em progresso devido ao crescimento da população e a necessidade do governo de criar novos centros urbanos fora das capitais.  Portanto, em breve, você poderá subdividir a fazenda em lotes. Após discussões com vários entidades, você já vai estar ciente que em breve o zoneamento vai acontecer, portanto, você está seguro que é hora de comprar a fazenda.

Agora é hora de preparar a documentação para a subdivisão dos lotes e licença para construção que podem demorar pelo menos um ano.

Uma vez que a licença é emitida, é hora de contratar uma empresa especializada para gerar infraestrutura na criação de estradas a cerca dos lotes. Uma vez que tudo está pronto, é possível emitir os títulos subdivididos.

O lucro é alto mesmo?

Em 1965, Huang Yi Trading Company comprou uma propriedade de 29 hectares em Flat Bush (zoneamento rural) e pagou 890.000 dólares como um investimento de Land Banking. Eles não fizeram nada com os terrenos, apenas ficaram esperando as alterações de zoneamento. Essa propriedade foi vendida por cerca de 80 milhões para uma construtora.

Quais são os riscos?

Se você estiver usando o seu próprio dinheiro e adquire em uma área legalizada e com o preço certo, há realmente poucas opções então com o aumento da população nas áreas urbanizadas e a falta de urbanização em algumas áreas significa que o investimento só pode subir. No entanto, é claro, a economia global é cíclica.
Embora isso seja raro, o valor de terrenos pode cair no curto prazo. Landing Bank como qualquer outro investimento exige conhecimentos, pesquisa, e está na fase quente do mercado imobiliário.

Veja os números:

  • Por exemplo: você compra uma fazenda de 10 hectares por 2 milhões.
  • Você pede um empréstimo de 4 milhões ao bancos para os custos da compra e também para construção de estradas na região.
  • Você emite cerca de 40 títulos cada um no valor de 300 mil, portanto o total da venda da fazenda subdivida é de 12 milhões.
  • O custo total do projeto (na teoria) vai custar cerca de 30% disso, que foi um empréstimo do banco através da pré-venda de seções não divididas.
  • Assim, em cerca de 1 a 2 anos, com um empréstimo de cerca de 4 milhões mais outros custos além do custo de aquisição, totalizando no máximo 6 milhões, você pode fazer com que esse valor dobre e se transforme em 12 milhões.

Qual o problema com o cenário acima?

Se você tentar comprar uma fazenda do porte acima no Brasil, por causa da burocracia os negócios provavelmente não vão fluir entre 1 e 2 anos. Nesse caso, tempo é dinheiro, pois mais tempo levar para você revender os lotes subdivididos, mais tempo e juros terá que pagar aos bancos, cortando, portanto, seus lucros significantemente.

Para tirar proveito do cenário acima é importante encontrar terrenos em países desenvolvidos ou países que estão em ascensão, mas com uma governança aberta para Land Banking. Assim sendo, a melhor opção é comprar terrenos ou participar de projetos em jurisdições onde o retorno do seu investimento pode ser mais rápido, por estarem estruturados adequadamente e por não sofrerem danos por conta da burocracia nacional.

Onde encontrar  projetos vantajosos então?

Muitos dos nossos empreendimentos, investimentos e ideias em negócios foram facilitados por causa da nossa rede de contatos, ou seja, a nossa network. Recentemente, um membro da nossa equipe se deparou com uma oportunidade fenomenal em Campete, no México.

Ele terá a opção de comprar um grande terreno em frente ao mar em Campeche, no México, uma fração do preço que pagaria em Cancun, Tulum ou Progreso. Quando os preços duplicarem ou triplicarem, ele venderá os terrenos. Além do mais, o acordo também inclui opção contratual, voluntária para devolver o lote e adquirir ações em uma plantação de arroz em Campeche antes dessa virar uma entidade pública (IPO projetada em 2018). Esta é uma oportunidade de investimento intrigante que combina a chance de possuir ações em que está prevista para ser a maior fazenda de arroz no México, a preços pré-IPO, com aquisição de terrenos à beira-mar abaixo do preço de mercado. Essa combinação de opções de investimentos melhora drasticamente as chances de retorno do investimento.

Se você estiver interessado em saber mais detalhes sobre esse projeto, clique no link a seguir: RiceFarmInvestment.com